متى تبدأ الإخلاءات بعد الموافقة على قانون الإيجار القديم؟ التفاصيل الكاملة للمستأجرين والمحال
كتب أصالة وطن
موافقة نهائية على تعديلات قانون الإيجار القديم.. ولكن متى يبدأ الإخلاء؟
أفاد مجلس النواب المصري، في جلسته التي عُقدت اليوم الأربعاء، بأنه أقرّ بشكل نهائي التعديلات الجوهرية على قانون الإيجار القديم. تُعد هذه التعديلات “تحولاً جذرياً” في العلاقة الإيجارية في مصر، وهي تمسّ الملايين من الملاك والمستأجرين. من دون شك، يطرح القرار الجديد أسئلة مقلقة بشأن توقيت الإخلاءات وتعويضات المستأجرين الذين يقيمون أو يديرون أعمالهم في هذه الشقق والمحلات.
لنكتشف معًا:
ما أبرز التعديلات؟
متى تبدأ الإخلاءات بعد الموافقة على قانون الإيجار القديم؟ التفاصيل الكاملة للمستأجرين والمحال
متى يتم الإخلاء فعليًا؟
كيف ستكون آلية التعويض أو الانتقال؟
من هم المستفيدون والمُلزَمون؟
ما الضمانات والإجراءات القانونية للطرفين؟
التعديلات الأساسية في قانون الإيجار القديم
أقرّ مجلس النواب حزمة تعديلات تستهدف تعديل العلاقة الإيجارية تدريجياً وبشكل متوازن، وتضمنت:
- فترة انتقالية
7 سنوات لعقود الوحدات السكنية من تاريخ تفعيل القانون.
5 سنوات لعقود الأماكن غير السكنية (المحلات، المكاتب، المقار الإدارية).
- تتعلق فقط بالعقود القائمة على الأشخاص الطبيعيين للأنشطة غير السكنية، في حين سيتم لاحقًا تعديل أحكام السكن الشخصي.
- زيادة تدريجية على القيمة الإيجارية
تتراوح الزيادة ما بين 10 إلى 20 ضعفًا للقيمة القانونية الحالية للمناطق المتميزة، بحسب الفئة والموقع، مع زيادات سنوية بنسبة 15%.
- تطبيق القانون بعد النشر في الجريدة الرسمية، ويُسند العمل به لعدد من اللجان على مستوى المحافظات لتصنيف المناطق وتحديد قيمة الزيادات.
- حالات الإخلاء المبكر قبل انتهاء الفترة الانتقالية في حالتين محددتين:
متى تبدأ الإخلاءات بعد الموافقة على قانون الإيجار القديم
إغلاق الوحدة دون مبرر لأكثر من سنة.
امتلاك المستأجر لوحدة أخرى صالحة.
- أولوية حصول المستأجر – الأصلي أو من امتد إليه العقد – على وحدة بديلة من وحدات الدولة (تمليكًا أو إيجارًا).
- إلغاء القوانين السابقة رقم 49 و136 و6 لسنة 1997 بعد مرور 7 سنوات من تفعيل القانون الجديد.
متى يبدأ الإخلاء عمليًا؟
وفقًا لمصادر متعددة:
تنتهي العلاقة الإيجارية نهائيًا بعد 7 سنوات للعقود السكنية و5 سنوات للعقود غير السكنية من تاريخ العمل بالقانون الجديد .
القانون يسري اعتبارًا من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية .
مثال: إذا نُشر القانون في 1 أغسطس 2025، فعلى المستأجرين السكنيين إخلاء وحداتهم بحلول 1 أغسطس 2032، وعلى مستأجري المحلات بحلول 1 أغسطس 2030.
حالات الإخلاء قبل انتهاء الفترة
يجوز إنهاء العقد قبل انقضاء المدد الانتقالية في حالتين فقط:
- ترك الوحدة مغلقة (مغلقًا) لأكثر من عام دون مبرر.
- إذا ثبت أن المستأجر يملك وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض .
في هذه الحالات، يمكن للمالك رفع دعوى أمام قاضي الأمور الوقتية؛ يصدر أمرًا بالإخلاء، ويُنفذ بدون حاجة إلى انتظار المحكمة الموضوعية .
كيفية إخلاء المستأجر في حال امتناعه
إذا امتنع المستأجر عن الإخلاء:
يتقدّم المالك بقضية أمام قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر طرد فوري، مع الحفاظ على حق المطالبة بالتعويض إن وجد .
يمكن للمستأجر تقديم دعوى موضوعية لاحقة لكن ذلك لا يوقف تنفيذ أمر الإخلاء الصادر عن قاضي الأمور الوقتية .
ما هي الأجندة الزمنية للتنفيذ؟
على أن يصبح الإخلاء ملزمًا بعد انتهاء مدد السنوات (سبع سنوات للسكن، وخمس للأنشطة التجارية).
من المتوقع أن تبدأ مواقع الإخلاء الأولى في:
نهاية الفترة النوع موعد الإخلاء المتوقع
5 سنوات محلات/مكاتب تقريبًا أواخر 2030 / أوائل 2031
7 سنوات سكني نحو أواخر 2032 / أوائل 2033
في غضون ذلك، تطبق الزيادات التدريجية لضبط العلاقة الإيجارية وتحقيق العدالة الاقتصادية.
أولوية الحصول على وحدة بديلة من الدولة
ينص القانون على منح المستأجر أو من امتد إليه العقد أولوية في تخصيص وحدة بديلة (إيجار أو تمليك) ضمن وحدات الدولة المتاحة، شريطة:
تقديم طلب خلال عام واحد قبل انتهاء مدة التعاقد.
تقديم إقرار بإخلاء الوحدة الحالية فور تخصيص البديل .
وتُصبِّح هذه الأسبقية لصالح المستأجر الأصلي وزوجه ووالديه، وفقًا لضوابط تصدر من مجلس الوزراء خلال 30 يوما .
كيف يُحدد السعر بعد الزيادة؟
على ضوء تقسيم المناطق (متميزة – متوسطة – اقتصادية) وفق لجان المحافظات واستنادًا إلى:
- الموقع والمرافق والخدمات.
- نوع وجودة البناء.
- سعر الإيجارات الحقيقية وفق الضريبة العقارية.
- سهولة الوصول بوسائل النقل العامة.
وتصدر قرارات بتقسيم المناطق خلال 3 أشهر (قابلة للتمديد) من العمل بالقانون .
وتُطبّق الزيادات كما يلي:
السكني (المناطق المتميزة): حتى 20 ضعفاً للقيمة القانونية + حد أدنى لبدء الإيجار الجديد 1000 جنيه شهريًا.
السكني (المناطق المتوسطة): حتى 10 أضعاف + حد أدنى 400 جنيه.
السكني (المناطق الاقتصادية): حتى 10 أضعاف + حد أدنى 250 جنيه.
غير السكني: 5 أضعاف الإيجار الحالي .
زيادة سنوية بنسبة 15% مستمرة طوال فترة تفعيل القانون .
ردّ فعل الملاك والمستأجرين
الملاك اعتبروا القانون “ينهي ظلم عقود الإيجارات القديمة”، ويمكّنهم من تسعير عقاراتهم وفق الواقع الاقتصادي ‹‹ ››.
المستأجرون ردّدوا قلقًا من الإخلاء وارتفاع الإيجار، لكنهم وجدوا وعودًا بإتاحة وحدات بديلة وضمان فترة كافية للانتقال ‹‹ ››.
خلاصة الأجابات لكل مستأجر أو مالك
متى يُطلب الإخلاء؟
بعد انقضاء 5 سنوات (لغير السكني) أو 7 سنوات (للسكني) من تاريخ تطبيق القانون.
هل يمكن الإخلاء قبلاً؟
نعم، إذا أغلقت الوحدة سنة أو امتلك المستأجر وحدة أخرى.
كيف يُفرض الإخلاء؟
بقضية أمام قاضي الأمور الوقتية يصدر أمرًا بالتنفيذ الفوري، ولا توقف الدعوى الموضوعية.
هل على المستأجر الحق في وحدة بديلة؟
نعم، له أولوية الحصول على وحدة من الدولة عند التقديم خلال فترة لا تتجاوز عام واحد قبل انتهاء العقد.
ماذا عن الإيجار بعد العمل بالقانون؟
تُطبق زيادة مالية كبيرة تدريجية (5 إلى 20 ضعفًا) وفق الفئة والموقع، وزيادة سنوية قدرها 15%.
هل تُلغى القوانين القديمة؟
نعم، بعد سبع سنوات من بدء العمل بالقانون الجديد، تُلغى القوانين رقم 49 و136 و6 لسنة 1997.
متى يبدأ تطبيق القانون فعليًا؟
فور نشره بالجريدة الرسمية، بحسب المواعيد المحددة داخل نصوصه.
توصيات عملية للأطراف
للملاك: ابدأ بتحضير الطلبات، راقب تقسيم اللجان، وحضّر عقود جديدة وفق القيم الحقيقية.
للمستأجرين: تابع إعلان الوحدات البديلة، واستعد للانتقال بمرونة.
للمحافظات والدولة: سرعة تشكيل اللجان، ونشر النتائج لتجنّب النزاعات وتأجيل التنفيذ.
خلاصة:
ينقل القانون العلاقة الإيجارية في مصر إلى نظام عدل وتوازن حقيقيين، عبر تحرير تدريجي بمصاحبة ضوابط وضمانات لكلا الطرفين.
التوقيت الحقيقي للإخلاء يبدأ بعد انتهاء 5 أو 7 سنوات من العمل بالقانون (حسب الحالة)، وستُدفع قيم الإيجار وفق الواقع الاقتصادي إلى حين تلك اللحظة.
